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要拆了,是拿600万买一套商品房,还是分几套品位差的安置房?家人意见不一,焦虑?

发布信息网站   发布时间:2021-01-14   发布者:wxsmile00

不用焦虑。建议拿几套品位差的安置房,同时租借600万价位的商品房过渡,等安置房可以上市后,再置换成你们看中的商品房,保证比现在购买600万的商品房划算(本情况限上海区域内)。

下面我来说说理由。


动迁安置价是当时政府核定的安置房产的成本价,与市场二手房存在天然的差价,这个差价还不小,每平方米差价在2000元以上,等期房变成现房交付时,一般安置动迁房区域的商品房价格往往也会有5-10%的涨幅,差价就更多了。

例如四年前上海虹口区某地块旧城改造,刘先生一家的旧房按照公示的动拆迁标准,得出一个补偿总价是230万,因子女成婚等原因,如要房,可以要两套二房70平方米,一套一房50平方米。


当时有三个动迁安置房的基地可以选择,一个在青浦新城,动迁安置价为7500元/平方米;一个在浦东三林,动迁安置价10000元/平方米;一个在宝山顾村,动迁安置价8400元/平方米。

如果刘先生选择230万现金,他虽然可以在虹口区原址附近买房,但是实际上只能买两房的老破小。


而他如果选择全部选择拿浦东三林地区的安置房,则拿到两套70平方米,一套50平方米的总面积共210平方米的三套房,还余20万现金补偿款。

虽然动迁安置后,要等待一年交房,不过这等待的一年内,动迁方会给你相当于租赁210平方米的房子的租金,大约6500元/月(按两房2500,一房1500元计),以6500每月的租金,在当时已足以租到虹口区三房的房子。

安置动迁房要在取得房屋产权证后3年才能上市交易。但是在等待上市之前,安置动迁房一样可以先租赁出去,三套安置房租金应该也可以覆盖虹口区租三房的租金。


假设刘先生四年前买的230万市值的老破小,现在估计市值最多500万左右。


假设刘先生,选择的是浦东三林的三套安置房,现在那两套70平方米的市值则是800万。



那套一室50平方米的安置房大约是270万。

三套安置房的总市值1070万。

500万与1070万的差距有多大?还需要焦虑么?

刘先生愿意的话,现在完全可以在虹口区买到更大更好的房子,选择余地更多。

这说明,理论上讲,选择“要钱”和“要房”在签订动迁协议时,这个“钱”与“房”其实是等值的,在表面上,不存在吃亏或不吃亏。

但是,在实际操作中,“要房”才能利益最大化。所以拿几套品位差的安置房是利益最大化的。


焦虑  安置 商品房 意见 品位


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